Leegstand van woningen in Nederland is met de huidige krappe woningmarkt nauwelijks meer aan de orde. Dat is in Noord-Nederland niet anders. Toch betekent dat niet dat er geen sprake is van leegstand in de brede zin van het woord. Zo komt er door vergrijzing, schaalvergroting en de stikstofproblematiek steeds meer agrarisch vastgoed leeg te staan en hebben winkels moeite om op te boksen tegen de online warenhuizen. Ook kerken en andere openbare gebouwen/terreinen verliezen steeds meer hun functie en de maakindustrie heeft nog altijd te leiden onder de lokroep van de lagere lonen landen, hoewel dit wel lijkt af te nemen. Dat een bepaalde mate van leegstand niet meer dan normaal is evident. Maar te veel kan leiden tot verloedering. Daarnaast biedt leegstand zeker in een klimaat waar de leefbaarheid van het Noorden onder druk staat in combinatie met de huidige woningcrisis interessante kansen. Kortom, herbestemming om te veel leegstand te voorkomen en daarmee de leefbaarheid van een gebied te versterken is een belangrijk middel in het Noorden. Maar hoe gaan overheden daar eigenlijk mee om? Welke acties worden ondernomen om leegstand tegen te gaan? Hoe kijkt men aan tegen herbestemmingsinitiatieven? En waar hebben gemeenten behoefte aan om beter in te kunnen spelen op deze ontwikkeling? Om hier achter te komen deed KKNN een kleine rondvraag onder gemeenten in Noord-Nederland.

Op de vraag of gemeenten een goed overzicht hebben van leegstand antwoorden de meesten dat dat voor het eigen bezit wel zo is maar niet van particuliere leegstand. Eemsdelta geeft aan daar wel een beeld van te hebben. In Midden-Groningen worden periodiek mutaties in de Basisregistratie Personen (BRP) gecontroleerd of een woning leeg komt te staan en of er aanleiding is voor nader onderzoek. Voor bedrijfsgebouwen kunnen ze de leegstand niet goed uit registraties afleiden. Pas bij het beëindigen van een heel bedrijf geldt er in veel gevallen een meldingsplicht vanuit de Wet milieubeheer. Er volgt dan niet een beoordeling welke kansen of gevolgen de leegstand heeft maar in veel gevallen volgt automatisch herinvulling door een nieuwe eigenaar of huurder. Voor een indruk van de bedrijfsleegstand moeten ze het in Midden-Groningen doen met visuele waarnemingen of signalen (meldingen of hinderklachten). Daarnaast beschikt de gemeente over een abonnement op de database van Locatus (betaald door de provincie) met daarin een overzicht van leegstaande winkelpanden. Locatus inventariseert de winkelgebieden jaarlijks, solitair gelegen panden driejaarlijks.

Hoe gaan gemeenten met leegstand om?
Gemeenten gaan verschillend om met leegstand. In De Wolden en Hoogeveen is er geen actief beleid maar wel worden er kavelpaspoorten opgesteld om kaders te bieden voor herbestemming. In Emmen nemen ze alleen eigen initiatief bij grotere ontwikkelingen zoals winkelcentra. Andere initiatieven worden intern besproken. In Eemsdelta kiezen ze wel voor een wat actievere houding. Sinds 2022 werken ze daar vanuit een accountmanagerschap waarbij de initiatiefnemer wordt ondersteund voordat er veel tijd en energie in wordt gestoken. Verder werkt het piepsysteem (melding vanuit meestal aanwonenden) vanuit de omgeving, ze zoeken dan contact met de eigenaren om de reden van de leegstand te achterhalen. In Westerveld is leegstand geen specifiek thema waar ze vaak mee in aanraking komen maar als het gebeurt wordt dit via maatwerk opgepakt.

Panden die langdurige leeg staan hebben meestal bijzondere oorzaken. In Midden-Groningen monitoren ze die locaties op overlast, potentieel clandestien gebruik, op zorgelijk onderhoud en werken daarbij vooral via het piepsysteem. In de winkelcentra is leegstand ongewenst, daar proberen de bedrijfscontactfunctionarissen kansen te grijpen om vraag en aanbod bij elkaar te brengen. In een breed opgezet team is er in Midden-Groningen wekelijks overleg over initiatieven en ze proberen daarbij suggesties te doen om niet passende initiatieven aangepast te krijgen zodat ze toegestaan zijn.

Ruimte-voor-ruimte regeling

Met de ruimte-voor-ruimte regeling kan een woning worden gebouwd na sloop van een bedrijfsgebouw. Dit gold voorheen alleen voor agrarische bebouwing maar sinds kort is die beperking opgeheven en mogen er daarnaast ook meer woningen gebouwd worden. Deze verruiming van de regeling bied extra mogelijkheden om herbestemming van bedrijven naar wonen mogelijk te maken. In Emmen is er in de dorpen al wel veel herontwikkeld, waarbij wordt ook geput uit de verschillende dorpsvisies. Ook hier biedt de versoepeling van de sloopnorm in de ruimte-voor-ruimteregeling extra mogelijkheden en verwacht de gemeente meer aanvragen. In de gemeente Eemsdelta nemen ze 1 keer per week alle initiatieven door aan een intake- en omgevingstafel. Daarbij maken ze een checklist, vooruitlopend op de eisen in de Omgevingswet.

Kennisdelen

De ondervraagde gemeentes geven allen aan geen kennis te delen met andere gemeentes op het gebied van herbestemming en leegstand. Emmen geeft wel aan dat afstemming met de HEMA-gemeenten (Hoogeveen, Emmen, Meppel, Assen) is gezocht bij het opstellen van de centrumvisie. Westerveld noemt ook de contacten met de provincie inzake de ruimte-voor-ruimteregeling.

Waar hebben de gemeenten nog behoefte aan als het gaat over herbestemming?

In Westerveld en Midden-Groningen zouden ze wel wat meer capaciteit op de afdeling willen hebben om wat pro-actiever leegstand op te kunnen pakken. Andere gemeenten hebben wel baat bij een databank met voorbeelden en initiatieven.

Leefbaarheid

Gemeenten geven aan te zien dat herbestemming hoort bij een ontwikkelende samenleving en daarmee ook de leefbaarheid. De schaalvergroting in de landbouw zorgt bijvoorbeeld voor steeds meer leegstand van agrarisch vastgoed. En door voorzieningen in kernen te bundelen ontstaan extra kansen qua herbestemming. Gemeenten proberen initiatieven daarom te beoordelen op hun waarde voor de omgeving, ruimte te geven waar het kan, en weigeren waar het moet.

Geslaagde voorbeelden

Tot slot vroegen we alle gemeenten naar een geslaagd voorbeeld van herbestemming binnen de gemeente.

In Dwingeloo was er op een manage geen bedrijfsopvolging en samen met de gemeente is toen gekeken naar de mogelijkheden voor herontwikkeling van de locatie. Uitkomst is dat de karakteristieke woonboerderij blijft staan en de rest wordt gesloopt ten behoeve van 16 woningen. Meer info.

De kerk in Schoonebeek is nu in gebruik genomen als medisch centrum.

In Zuidwolde (Dr) is een rijksmonumentale boerderij omgevormd tot een restaurant en kantoorlocatie.

In Hoogezand is een schoolgebouw van het Aletta Jacobs College omgevormd tot een Gezondheidscentrum.

KKNN benaderde de gemeenten Eemsdelta, Westerveld, Emmen, De Wolden, Hoogeveen. De gemeenten Fryske Marren, Oldambt, Waadhoeke, en Sudwest Fryslân konden helaas niet reageren.